24 июля свой профессиональный праздник отмечают кадастровые инженеры. Эта профессия появилась в России не так давно, но сейчас без кадастровых инженеров уже не обходится решение важных вопросов в сфере земельно-имущественных отношений. Чем занимаются кадастровые инженеры, какие проблемы возникают у владельцев участков земли и что нового в земельном законодательстве — об этом и другом мы поговорили с Владимиром Львовым, директором одной из самых авторитетных кстовских компаний, работающих на рынке кадастровых услуг
— ООО «Перспектива».
— Владимир Георгиевич, многие люди имеют весьма отдаленное представление о том, чем занимается кадастровый инженер.
— Сейчас практически все, кто владеет земельными участками, уже знакомы с кадастровыми инженерами. Без нас не обходится решение многих значимых вопросов в сфере земельно-имущественных отношений.
На примере своей компании могу сказать, что кадастровые инженеры подготавливают документы, необходимые для того, чтобы поставить на государственный кадастровый учет земельный участок, жилой дом, гараж, нежилые здания, объекты незавершенного строительства, уточнить границы земельных участков, объединить их, разделить, а также снять с кадастрового учета жилой дом, подлежащий сносу. Помимо межевого плана, технического плана и акта обследования кадастровые инженеры проводят работы по выносу границ земельных участков на местности. Плюс топографическая съемка, если требуется для проектных работ.
— Как на практике проходит самый распространенный процесс выполнения кадастровых работ?
— Для начала проводятся полевые работы: геодезист выезжает на местность для замера земельного участка. Он координирует угловые, поворотные точки земельных участков, всех строений, находящихся на этом участке: гаражи, жилые дома, бани, заборы. Дальше полученные данные обрабатываются и передаются кадастровому инженеру, который готовит уже документы, необходимые для постановки на кадастровый учет: технический план или межевой план. Еще есть такой документ, как акт обследования. Он может понадобиться в том случае, если с учета снимается какой-то несуществующий объект недвижимости, например, жилой дом разобрали по бревнышку, и объект перестал существовать.
Камеральные работы проводятся в офисе, где находится кадастровый инженер. Дальше эти документы записываются на диск, и с этим диском заказчик направляется в МФЦ, сдает документы, и в течение пяти рабочих дней получает готовый комплект документов, свидетельствующий о его праве собственности либо на земельный участок, либо на объект недвижимости.
— Оформление недвижимости в собственность никогда не было легким делом. Всегда возникали какие-то сложности. С чем сталкиваются сегодня кадастровые инженеры?
— Чаще всего люди обращаются за межеванием земельных участков и техническим планом. Также приходят за восстановлением границ земельных участков на местности — это когда земельный участок стоит на кадастровом учете, но на местности нет никаких признаков, позволяющих определить, где же он, в каком месте находится. Тогда на место выезжают геодезисты, выставляют точки, забивают колышки. Очень часто возникают споры по границам. Иногда кадастровому инженеру приходится выяснять, кто же у кого прихватил немного земли.
— Ситуация: продавец участка уверяет, что он имеет уточненные границы. Как проверить на практике, было ли проведено на участке межевание?
— Во-первых, нужно посмотреть выписку из ЕГРН на земельный участок, там имеется отметка установлены границы земельного участка или нет. Если есть запись, что границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, значит, земельный участок не отмежеван.
Перед началом строительства на участке я лично всем рекомендую заказать работы по восстановлению границ и вызвать специалистов, чтобы они подтвердили границы. Встречается в практике такое: человек купил земельный участок, ему кажется, что у него все хорошо, он строит дом, а потом выясняется, что дом построен с нарушением норм. Это на фоне дачной амнистии часто стало встречаться, когда разрешение на строительство не обязательно получать. Люди строят дома, а потом выясняется масса нюансов: от фасада не отступил, близко к границе с соседом построился. Вплоть до сноса жилого дома доходит порой.
— Что такое «прирезка»? Многие считают, что с ее помощью можно себе бесплатно приписать дополнительные сотки от соседней лужайки.
— На юридическом языке присоединение площади к своему скромному участку называется перераспределением земель и (или) земельных участков — это и есть то, что в народе называется «прирезкой». И если вы просто решите присоединить к своему участку еще лужайку, это незаконно. К вам придут из Росреестра и выпишут штраф. Но стоит оговориться, что существует опция выкупа у муниципалитета земли по кадастровой цене. Она может быть в некоторых случаях на порядок ниже рыночной, так что это очень выгодная процедура. Однако земля эта, кроме как граничить с вашим участком, должна еще:
— во-первых, никому не принадлежать (то есть, находиться в муниципальной или государственной собственности);
— во-вторых, не превышать определенных пределов по площади;
— в-третьих, на нее никто не должен претендовать;
— и, в-четвертых, речь обычно идет о таких участках, не представляющих самостоятельную ценность для продажи на торгах: криволинейных, совсем небольших и так далее.
Все эти действия осуществляются по согласованию между собственником земли и государственными или муниципальными органами. Образующийся при перераспределении новый участок земли ставится на кадастровый учет, ему присваивается кадастровый номер, и вы заключаете договор купли-продажи с муниципалитетом. После уплаты стоимости дополнительных квадратных метров регистрируется право собственности на увеличенный земельный участок.
А вот если вы прихватили участок у соседа, готовьтесь к длительным судебным тяжбам. У нас встречаются случаи, когда из-за 10-15 см соседи воюют по-настоящему, мотают друг другу нервы, и не только на огородах, но и в судах. Ведь любое обращение в суд в плане границ земельных участков обращается для заявителя в десятки тысяч рублей. Мы очень много делаем судебных землеустроительных экспертиз, и основная масса как раз касается так называемых «прихватов».
— Какой совет вы бы дали собственникам объектов недвижимости?
— Никогда не начинайте стройку дома, не определив точные границы своего участка. Прежде чем строиться, лучше вызвать специалиста, чтобы он разбил земельный участок, показал, где границы проходят, отступы выставить мог бы, если потребуется. Следите, чтобы на земельный участок не было ограничений, скажем, линии ЛЭП, порой встречаются земельные участки, на которых практически нет места, где можно построить жилой дом.
— Какие изменения произошли в законодательстве в 2022 году?
— Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что загородные дома-дачи можно оформлять упрощенно, не собирая полный пакет документов.
Действует гаражная амнистия упрощенный порядок оформления права собственности на землю под гаражом. При этом собственник гаража получает эту землю бесплатно — он не выкупает ее у государства или муниципалитета, а просто оформляет на свое имя или становится арендатором.
Еще один немаловажный закон президент подписал 14 июля 2022 года. Он упрощает жизнь садоводческих товариществ. Формирование земельных участков в пределах садоводческих обществ раньше было возможно только при подготовке проекта планировки и межевания территории, это очень дорого и трудоемко. Сейчас законом это требование отменили.
Год назад была учреждена новая государственная компания «Роскадастр», которая в будущем может упразднить деятельность кадастровых инженеров. Предполагается, что все можно будет сделать в одном окне: человек пришел, сказал, хочу отмежевать земельный участок, отдал необходимые документы, а через пять дней пришел и получил готовое свидетельство. Это не скоро, конечно, случится, но, думаю, году к 2040-му мы к этому придем.
Беседовала Светлана Мальцева
gazeta@3em.ru
