Для этого, считают они, нужно лишь изменить категорию некоторых земель.
Очень часто, когда речь заходит о ремонте дорог, новых детских площадках или благоустройстве территорий, от представителей кстовской администрации мы слышим, что денег в бюджете мало, на все «хотелки» их не хватает.
В то же время некоторые владельцы земельных участков сталкиваются с излишней, на их взгляд, бюрократизацией процедуры перевода своих участков из категории земель сельхозназначения в земли промышленности.
Вы скажете, что автор сошел с ума! Какая связь между местным бюджетом и земельными бюрократами?!
Связь между землей и бюджетом
На самом деле все взаимосвязано. Налоговые и неналоговые доходы местного бюджета на 2024 год запланированы в размере около 1,9 миллиарда рублей. Почти четверть доходов (409 миллионов рублей) – это налоги на имущество физлиц (123 млн) и земельный налог (287 млн). С земель сельхозназначения налог платится в размере 0,3% от кадастровой стоимости земли. С земель промышленности ставка составляет уже 1,5% от кадастровой стоимости, т. е. в пять раз больше. При этом кадастровая стоимость земель промышленности в среднем в 1000 (Одну тысячу) раз выше земель сельхозназначения. Другими словами, при изменении категории земель величина налогов на землю, попадающая в местный бюджет, увеличивается в 5 тысяч раз.
Вы думаете, что владельцы земель сельхозназначения всеми силами сопротивляются переводу их в категорию промышленности? Вам кажется, что местные власти всеми силами пытаются это сделать, чтобы получать больше налоговых доходов? Увы, складывается впечатление, что все как раз наоборот. На заседании финансовой комиссии Совета депутатов в мае этого года депутат Михаил Гоголев привел пример, когда 25 собственников земельных участков, фактически уже используемых как земли промышленности, просят администрацию согласовать перевод их земли в категорию промышленных. Они даже согласны платить более высокий налог. Однако, как следует из официального ответа администрации, этому якобы мешает целый ряд причин: и правила землепользования не соответствуют Генплану, и санзоны этих участков якобы друг на друга наложатся, и каких-то письменных согласий не хватает.
Кто не хочет — ищет причины
Не зря говорят: кто хочет что-то сделать — ищет возможности; кто не хочет — ищет причины. Не тот ли это случай?
Надо отметить, что в данном случае речь идет о землях, примыкающих к территории нефтеперерабатывающего завода. До недавнего времени они даже являлись санитарно-защитной зоной завода. В любом случае здесь уже десятки лет не пашут, не сеют, потому как бесполезно и вредно. В этом районе ранее даже расселили и сравняли с землей целую деревню Старое Ликеево, потому что людям здесь жить было опасно для жизни и здоровья.
Вместе с представителем компании АгрОС, которая в этом районе является собственником земель бывшего Новоликеевского совхоза, мы подсчитали, сколько денег теряет местный бюджет от того, что земли сельхозназначения, которые таковыми давно не являются, до сих пор не переведены в категорию земель промышленности.
Представьте, АгрОС предлагает перевести в промышленную категорию примерно 300 гектаров земель, большинство из которых не используются в целях сельского хозяйства из-за близости к нефтезаводу и, мягко говоря, не совсем благополучной экологической обстановки. Цена одного гектара «промышленной» земли в среднем около 15 млн рублей. При ставке земельного налога 1,5% поступления в местный бюджет могут составить дополнительно около 67,5 миллионов рублей ежегодно! Тогда как сейчас при статусе сельскохозяйственного назначения земельный налог с этой же площади около 30 тысяч рублей.
Кому выгодно?
По словам некоторых чиновников, негласный запрет на перевод земель сельхозназначения в земли промышленности наложил губернатор Глеб Никитин. Якобы потому что слишком много земли сельхозназначения в Нижегородской области уже переведено в земли промышленности. Я не исключаю, что местные власти могут «подыгрывать» главе региона и сознательно искать зацепки, чтобы не переводить «сельскохозяйственные» земли в иную категорию. Хотя не понимаю, почему при этом надо отказываться от дополнительных многомиллионых поступлений в казну, когда в местном бюджете денег ни на что не хватает.
Я вспоминаю март 2015 года, когда полномочия по осуществлению земельного контроля за городской землей передали с районного уровня на уровень администрации города Кстово. За три месяца сотрудники городской администрации провели проверку и доначислили в бюджет города более 150 миллионов рублей. Они сделали это без оглядки на областные или федеральные власти или какие-то высокие чины. В результате бюджет города Кстово вырос почти на 30 процентов. А КУМИ Кстовского района, получается, до этого буквально сидело на миллионах рублей и ничего не предпринимало, чтобы увеличить районный бюджет. Интересно, каково отношение к земельному контролю сегодня у КУМИ Кстовского округа — как у бывшей городской администрации или как у бывшей районной?
Дураков нет! Или есть?
Дураков нет, скажет внимательный читатель, — не могут собственники земли добровольно стремиться к уплате более высокого налога. Согласен, просто так не могут. Но у них есть на это веская причина. Дело в том, что на этих землях, которые де-юре являются сельскохозяйственными, а де-факто промышленными, уже построены промышленные объекты: производства, офисные здания и так далее. Но из-за сельскохозяйственного статуса земли эти объекты нельзя официально зарегистрировать. То есть, невозможно, например, взять кредит под залог этой недвижимости. Невозможно получить инвестиции на развитие производства у потенциального инвестора. Нельзя быть уверенным даже в том, что эти объекты завтра не снесут бульдозером, как не соответствующие разрешенной категории земель. Одним словом, собственники земли просят перевести ее в «промку» не потому что они такие дураки, а потому что думают о будущем своего производства и готовы платить налоги ради гарантий этого будущего.
Кстати, насчет налогов. Не секрет, что немало покупателей земли в этом промышленном кластере — физические лица, так как оформить покупку земли на физлицо проще. Соответственно, владельцами объектов недвижимости тоже являются физлица. Пока земля не оформлена как «промка», этих объектов формально не существует. Значит, с них не платятся налоги. Согласно положениям Налогового Кодекса, налог на недвижимость физических лиц полностью поступает в местный бюджет. При этом ставка налога может доходить до 2 процентов от кадастровой стоимости недвижимости. Получается, что, не изобретая велосипед, можно увеличить доходы бюджета от налогов на землю и на объекты недвижимости чуть ли не до 100 миллионов рублей. Все, что требуется от администрации — помочь предпринимателям изменить категорию земель и убедить в необходимости этого областные власти.
Ситуацию надо менять
На следующей неделе пройдут заседание комиссии Совета депутатов по финансам и налогам, а также комиссии по развитию территорий. На первой председатель КУМИ округа доложит об использовании муниципального имущества, а на второй — о работе КУМИ Кстовского округа в целом.
Депутаты Совета депутатов намерены задать и ему, и руководству округа вопросы, касающиеся использования земли в целях пополнению местного бюджета. Может быть, хватит уже при каждом случае ссылаться на то, что денег не хватает? Не пришло ли время эти деньги зарабатывать?
Олег Захаров, депутат Совета депутатов Кстовского округа